Rady klientům
Uvažujete o prodeji domu anebo jste to už zkusili a potenciální kupující se ne a ne rozhodnout? Máme pro vás pár triků, které znásobí vaši šanci na trhu s realitami.
Důležité, pro úspěšný prodej domu, je spojení příjemného prostředí s neopakovatelnou atmosférou. Interiér a nejen ten, musí být esteticky přitažlivý pro případného zájemce a vzbuzovat v něm pocit, že už nikdy nechce odejít.
1) Nahoďte udičku
Před tím než zákazník vkročí do vašeho domu, prohlédne si ho zvenčí a pomalu začíná počítat a vytvářet si názor na výhodnost koupě.. Pokud má dům opadanou omítku a vy už do její opravy nechcete investovat, nevadí. Zaměřte se na to, co upravit a zkrášlit jde. Nakupte květiny rostoucí v barevných trsech v nádobách a rozestavte je okolo vchodu. Posekejte trávník a zastříhněte keře. Zameťte cestičky, odkliďte nářadí a očistěte okenní parapety, které také vyzdobte květinami.
2) Prodyšný prostor
Rozhlédněte se okolo sebe a uvědomte si, kolik nábytku si budete brát do nového domova. Pokud je místo nábytkem zahlceno, nevynikne ani krása prostoru ani prostor sám. Rozmyslete si, zda nenajmout skladovací jednotku, kam můžete některé kusy uskladnit. Stěhování pak bude pro vás i jednodušší. V každém případě jde o to, aby se kupující cítil příjemně a uvolněně. Atmosféru můžete dotvořit vonnými svíčkami, ale pozor na agresívní vůně. Kupující může být alergik a je velmi pravděpodobné, že by si v záchvatu kýchání nestihl dům prohlédnout.
3) Čistota a pořádek
Bývá časté, že během týdně zběžně poklidíte a o víkendu doděláte to, co jste nestihli v týdnu. Čas, který věnujete úklidu před návštěvou kupujícího nemusí být o mnoho delší, jen je důležité myslet na detaily, okna, rohy a méně dostupná místa. Pomyslete, co by vás zajímalo, kdyby vy jste byli tím kupujícím. Je běžné, že to co nám v našem obydlí nevadí, u jiných se na to přímo zaměřujeme.
4) Prosvětlit
Aby byl prostor dobře vidět, je důležité mít maximální přístup světla I s ním si však můžete hrát a tvořit atmosféru. Rozsviťte lampičky, zapalte svíčky (jen pár - není to romantické dostaveníčko), nechte proudit denní světlo. Máte-li zajímavé květiny v nádobách nebo ornamentální vázy, umístěte zdroj světla těsně za ně. Světlo nebude bodat do očí, ale vytvoří pohodovou atmosféru.
5) Barevné tóny
Projděte dům a zjistěte, kolik barev se objevuje na povlečení, kobercích, závěsech a nábytku. Snažte se ho sladit do několika tónů nebo do barevné palety odstínů barvy jedné. Kupující bude vnímat dům jako celek.
6) Odstraňte osobní věci
Kupující bude ostřížím zrakem procházet celý dům, vaše osobní věci by neměly být všude na očích. Fotografie z dovolené, kde nejste oblečeni nebo spodní prádlo apod. byste měli uklidit.
7) Večerní prohlídka
Pokud opravdu chcete prodat dům, měli byste být připraveni i na možnost večerní prohlídky. Mnoho lidí přes den nemá čas a stejně tak vy si možná nemůžete brát v práci volno, kdykoliv vám nějaký zájemce zavolá.
Při prodeji domu je nutné stále zůstat pozitivní. Usmívat se a zájemce srdečně vítat. Občas je to těžší, protože ne všichni jsou příjemní. Udělejte přátelský krok kupředu tím, že nabídnete čaj nebo kávu, sušenky nebo jiné občerstvení. Pokud se zájemce bude cítit příjemně, budete si moci spolu přátelsky pohovořit o výhodách domu a o jeho zajímavostech a tím ho ke koupi přesvědčit. Mnoho z těchto bodů se dá využít i při prodeji bytu.
Jak prodat nemovitost a nenaletět fincentrum.idnes.cz
Naši školení finanční poradci Vám zdarma a "na míru" vyřídí hypotéku, stavební spoření, pojištění a další finanční služby !
Jak financovat družstevní byt ?
Za předpokladu, že družstevní byt nebude v krátké době převeden do osobního vlastnictví, není možné jej využít jako zástavu při poskytnutí hypotečního úvěru. Zájemci o byt v družstevním vlastnictví musejí zvolit jiný způsob financování, nebo u hypotečního úvěru jako zástavu využít jinou nemovitost.
Mít byt v osobním vlastnictví je přirozeně nejlepší, nicméně řada lidí se nechá oslovit i nabídkou družstevního bydlení. Důvodem je cena. Srovnatelný družstevní byt co do velikosti, provedení a lokality bývá zpravidla o několik set korun levnější než je tomu u bytu v osobním vlastnictví. Záleží samozřejmě také na tom, v jaké míře je členský podíl u bytu již splacen. Navíc u družstevního bytu není nutné platit daň z nemovitosti a daň z převodu nemovitosti.
Družstevní byt není nemovitost, jeho vlastníkem je bytové družstvo. Jestliže si někdo pořizuje družstevní byt, kupuje si členský podíl v bytovém družstvu s užívacím právem k danému bytu. Z toho důvodu za standardních podmínek není možné využít klasického modelu, kdy se pořizovaný byt použije jako zástava u hypoteční banky. Družstevní byt tímto způsobem financovat nelze. Výjimkou je pouze situace, kdy u družstevního bytu dojde v krátké době k převodu na byt v osobním vlastnictví.
Ve všech ostatních případech, pokud zájemce o družstevní byt preferuje financování pomocí hypotečního úvěru, musí jako zástavu využít jinou nemovitost. A to bývá problém, protože většina lidí takovou nemovitostí nedisponuje.
Zatímco u hypotečního úvěru je podmínka zástavy nemovitosti (hypotéka) nedílnou součástí, u úvěrů ze stavebního spoření tato forma zajištění nastupuje až u vyšších objemů půjček. Obvykle se jedná o úvěry, které převyšují hranici půl miliónu korun. Výjimkou ovšem není, že stavební spořitelna poskytne úvěr na družstevní byt bez nutnosti zajištění nemovitostí i ve výši jednoho miliónu korun. V takovém případě klient musí sehnat jen dva až tři bonitní ručitele.
Koupě družstevního bytu je přitom zcela v souladu s účelovým omezením, které vyplývá ze zákona o stavebním spoření. Prostředky z úvěrů ze stavebního spoření je totiž možné využít pouze na financování bytových potřeb, kdy jedna z nich je právě pořízení bytu. A do této kategorie nákup družstevního bytu spadá.
Nejhorší, nicméně možnou variantou, je pro financování družstevního bytu využití libovolného neúčelového úvěru. Zde je třeba počítat s tím, že úrokové sazby u spotřebitelských úvěrů jsou zcela někde jinde než u hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Úvěry ze stavebního spoření jsou úročeny již od necelých tří procent, hypotéky u nejčastěji volené fixace (pět let) jsou za úrok okolo 4,5 procenta. Naproti tomu spotřebitelské úvěry se pohybují od osmi procent výše. Přitom právě u úvěrů na pořízení bydlení je každá desetina procenta navíc hodně znát a výrazně navyšuje měsíční splátku. Několik rad, kterými je dobré se řídit při hledání vašeho nového bydlení.
• Postupujte vždy uvážlivě a s rozmyslem, nedělejte ukvapená rozhodnutí;
• Cenu nemovitosti určuje nejen její velikost a míra opotřebení, resp. technický stav, ale zejména její lokalita;
• Velmi užitečné bývá zjistit, zda v územním plánu obce není plánována v blízkosti vámi vybrané nemovitosti výstavba např. dálnice nebo jiné stavby, která by výrazně zhoršila kvalitu bydlení;
• V případě, že se po prohlídce nemovitosti rozhodnete pro koupi dané nemovitosti a bude Vám předložena rezervační nebo jí obdobná smlouva, důkladně a v klidu se s předloženým textem seznamte (popř. zkonzultujte s právníkem), neboť jejím podpisem se zpravidla zavazujete zaplatit rezervační zálohu a vaše případné odstoupení od dané koupě bude ve smlouvě většinou sankcionováno;
• Jestliže budete financovat nákup vybrané nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru, je třeba mít v bance poskytnutí úvěru do té míry předjednáno;
• Každá solidní realitní kancelář vám nejen prověří před podpisem kupní smlouvy, že prodávající je v danou chvíli skutečně vlastníkem předmětné nemovitosti, ale také (byť to nikdy nelze zjistit se stoprocentní jistotou), že na této nemovitosti nejsou žádné právní vady, tj. např. věcné břemeno, zástavní právo, exekuce apod.;
• Nezapomeňte, že ke změně v osobě vlastníka nemovitosti nedochází podpisem kupní smlouvy, ale až následně vkladem do Katastru nemovitostí. Je proto žádoucí, aby co nejdříve po podpisu kupní smlouvy byl podán na Katastr nemovitostí tzv. návrh na vklad. Do doby, než vás Katastr nemovitostí zapíše jako nového vlastníka (zpětně k datu podání návrhu na vklad), lze jen doporučit, aby vámi složená kupní cena byla v úschově třetí osoby (např. notářská úschova, u realitní kanceláře na zvláštním účtu apod.) a teprve na základě potvrzení Katastru nemovitostí o změně vlastníka byla kupní cena vyplacena prodávajícímu;
• Nepodceňujte ani včasnou dohodu o faktickém předání nemovitosti (termín, klíče, stavy na elektroměru, plynoměru aj., způsob převodu smluv o dodávkách energií na vás jako nového majitele).
• Zajímejte se také, zda je nemovitost pojištěna (zejména na živelní události), resp. že pojistná smlouva je uzavřena tak, aby v případě pojistné události v době od podání návrhu na vklad do obdržení příslušného dokladu od Katastru nemovitostí, byla pojišťovna povinna případnou škodu na nemovitosti uhradit.
Jak nejlépe prodat, koupit, pronajmout, najmout nemovitost
Každý, kdo se rozhodne prodat či koupit, pronajmout, či si najmout nemovitost, by si měl důkladně promyslet důvod, proč chce k transakci přistoupit a kolik chce strávit času s její realizací. Nemáte-li zkušenosti v oboru nemovitostí, pak byste se měli svěřit do péče odborníků. Budete-li hledat sami, můžete ztratit mnoho času, většinou s nevalným výsledkem. Jak spolupracovat s odborníky Obrátíte-li se na solidní realitní kancelář s požadavkem na vyhledání nemovitosti a dohodnete se s ní na ceně, můžete předpokládat, že vám bude v dohodnutém čase zajištěna rozsáhlá nabídka dle vašich požadavků včetně nabídky zabezpečení všech služeb spojených s následnou koupí či pronájmem vámi vybrané nemovitosti. Pokud se pro některou z nabízených nemovitostí rozhodnete, bude po vás realitní kancelář vyžadovat složení kauce. V případě, že se rozhodnete využít služeb realitní kanceláře pro prodej či pronájem vaší nemovitosti a dohodnete se s ní na ceně, pak s vámi realitní kancelář sepíše zprostředkovatelskou smlouvu. K tomu bude potřebovat řadu dokladů, aby mohla později garantovat případnému zájemci o vaši nemovitost řádný průběh transakce. Realitní kancelář vám doklady zkontroluje, eventuálně zajistí doklady chybějící a prošetří všechny souvislosti. Doklady potřebné k uzavření zprostředkovatelské smlouvy: - Nabývací listina (např. kupní smlouva, dědické rozhodnutí, darovací smlouva, kolaudační rozhodnutí, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku atd.); - Výpis z Katastru nemovitostí (aktuální); - Snímek z katastrální mapy; - Výpis z obchodního rejstříku (u právnických osob). Další doklady a důležité skutečnosti - Znalecký posudek; - Projektová dokumentace; - Stanovisko stavebního odboru příslušného města či obce k využitelnosti pozemku (v souladu se schváleným územním plánem pro dané území); - Informace o inženýrských sítích v místě, včetně vyjádření o možnosti připojení na inženýrské sítě od příslušných dodavatelů energií apod.; - Vyřešení přístupu k nemovitosti; - Práva třetích osob k předmětným nemovitostem (zejména zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, nájemní vztahy) - Vyjádření finančního úřadu o bezdlužnosti majitele nemovitosti; - Nezapomeňte na daně spojené s realizací (daň z příjmu, z převodu); - Když kupujete, deponujte příslušnou finanční částku za nemovitost na neutrálním účtu do doby vkladu.
Stanovení „správné“ ceny nemovitosti
Součástí služeb každé realitní společnosti by mělo být bezplatné poradenství při posouzení tržní ceny nemovitostí. Klienti jsou mnohdy zaskočeni základními termíny jako jsou „tržní cena“ a „odhadní cena“ nebo dokonce pojmy vůbec nerozlišují. Tyto dvě ceny se v praxi většinou značně liší. Tržní cenu nemovitosti určuje samotný trh, tedy střet nabídky nemovitostí a poptávky po nemovitostech. Nabídka i poptávka po nemovitostech je ovšem citlivá na různé okolnosti, a proto se v čase mohou tržní ceny nemovitostí měnit, což mimo jiné znesnadňuje jejich přesné stanovení. Naproti tomu odhadní cena, neboli cena stanovená soudním znalcem v oboru nemovitostí, vychází ze zákona o oceňování majetku, a je možné ji určit poměrně přesně.Bohužel zřídka odpovídá aktuálním hodnotám, natož specifickým okolnostem. Jak už jsem naznačil, určit aktuální tržní cenu nemovitosti může být problém, a proto se ani odborníci nemusejí vždy shodnout. Ke konečnému stanovení prodejní ceny přispěje do určité míry i okolnost, zda klient na prodej nemovitosti spěchá, nebo ne. Když s prodejem nemovitosti tolik nespěcháme, můžeme si dovolit cenu mírně nadhodnotit. Odezva poptávajících sama nejlépe ukáže, zda je cena přiměřená, a vyhneme se riziku podhodnocení nemovitosti. Určitě jste si někdy všimli nemovitostí v inzercích, které se nabízejí již delší dobu. To ukazuje na nepřiměřenou cenu, a o nemovitost proto není zájem. Na vině může být jak realitní společnost, protože nestanovila odpovídající cenu, tak majitel nemovitosti, když na ceně trvá a není ochoten ji za žádných okolností snížit. Ke stanovení tržní ceny nemovitosti je tedy důležitá nejen odbornost a praxe v oboru, ale i neustálá komunikace mezi realitní společností a majitelem nemovitosti, který nakonec o aktuální ceně rozhoduje.
Máte v plánu koupit byt a dále jej pronajímat?
Naše realitní kancelář se specializuje na pronájmy bytů v Brně, a proto se na nás se souvisejícími dotazy obracejí klienti, kteří se rozhodli zakoupit byt za účelem následného pronájmu. Mezi jednu z prvních otázek patří: Jaký rozdíl je mezi koupí a následným pronájmem bytu v OV či DB? Cena družstevního bytu (dále jen DB) bývá většinou na trhu s realitami o 10-15 % nižší, než cena bytu v osobním vlastnictví (dále jen OV). Proces nabytí DB – převod členských práv a povinností, je poměrně jednoduchý a rychlý. Družstevním bytem nelze ručit při hypotéce, ovšem lze jej financovat úvěrem ze stavebního spoření nebo americkou hypotékou. Na rozdíl od koupě bytu v OV neplatíte u DB poplatky spojené s vkladem do katastru nemovitostí, daň z převodu nemovitosti, platíte pouze jednorázový poplatek za převod členských práv a povinností družstvu (cca max. do 10.000 Kč). V případě pronajímání DB je ve většině případů pouze nutností tuto skutečnost družstvu oznámit, ale důležité je, se při koupi DB seznámit se stanovami družstva, které řeší i případnou možnost pronájmu. Některá větší družstva požadují poplatek za možnost pronajímaní bytu, který je stanoven na osobu a rok. U DB je statutárním orgánem představenstvo družstva. Koupě bytu v OV je časově náročnější, neboť po podpisu kupní smlouvy následuje vklad do katastru nemovitostí, který může trvat 60 dnů, v některých případech i déle. Financování je možné hypotékou, stavebním spořením i americkou hypotékou. Bytem v OV lze ručit. O případném pronájmu bytu rozhodujete pouze Vy jako vlastník a nejste povinni žádat nikoho o souhlas, ani neplatíte žádný poplatek. U bytu v OV je statutárním orgánem výbor společenství. Do budoucnosti je dobré vědět, že v případě převodu členských práv a povinností u DB neplatí převádějící strana daň z příjmu,je-li doba mezi nabytím a převodem členství v družstvu delší než 5 let. V případě prodeje bytu v OV daň prodávající strana z příjmu neplatí, užívá-li prodávající byt nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jeho prodejem nebo přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem bytu pěti let, tedy měl-li byt po tuto dobu v osobním vlastnictví. Avšak lze využít i ustanovení § 4 zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmu,kdy je od daně osvobozen příjem strany prodávající, pokud použije získané prostředky na uspokojení své další bytové potřeby.
Byt jako investice
Byt do osobního vlastnictví si většina lidí v Česku pořizuje s cílem vyřešit vlastní potřeby bydlení. Koupě bytu ale může představovat také jednu z možností, jak zhodnotit své peníze.
Byt, koupený v roce 2000 za dva miliony korun, je dnes zcela reálné prodat o milion dráž.
Výhodnost investice záleží především na tom, jak rychle cena bytu poroste. V uplynulých letech byl nárůst mimořádně rychlý, takže se v budoucnu zřejmě o něco zpomalí. Dá se přitom podle odborníků očekávat, že ceny budou stoupat především u zděných novostaveb, zejména v zajímavých lokalitách. U panelových domů, kterých je v Čechách hodně a většinou nejsou v dobrém stavu, bude mít hodnota spíše klesající tendenci.
Kritériem č. 1 je lokalita
Nejvyšších cen již tradičně dosahují byty v Praze. U nové kvalitní zděné výstavby s dobrým dopravním spojením mimo centrum se cena za metr čtvereční pohybuje mezi 28 a 45 tisíci korun, v širším centru činí dokonce 40 až 70 000 Kč. V centru se novostavby prakticky nevyskytují. Ve velkých městech mimo Prahu jsou ceny nižší, mimo velká města dokonce podstatně. Pokud výstavba není dotovaná, prakticky není možné stavět pod nákladovou cenu, tedy kolem 25 000 Kč/m2. Určitou formu dotace může představovat i levný, případně darovaný pozemek.
Zvláštní kapitolu tvoří renovované byty v historických centrech měst, zejména Prahy, kde cenový nárůst záleží především na poloze a technickém stavu objektu. Například v lokalitách Malé strany a Starého města nejsou ceny od 80-120 tisíc korun za čtvereční metr nijak neobvyklé a budou jistě dále rychle růst.
Daňová výhoda
Je li investice do bytu dlouhodobá, přináší i daňové výhody. Pokud nabyvatel nemovitost opět prodá v době kratší než dva roky (při vlastním užívání) nebo pět let (při jiném způsobu využití, jako je například pronájem), může být nárůst zdaněn jako příjem fyzické osoby. Zdanění se přitom týká rozdílu nákupní a prodejní ceny.
Hypotéka v kostce
Finance, respektive jejich vyzískání je alfou a omegou při realizaci jakéhokoliv investičního záměru. Při koupi bytu může pomoci hypotéka. Zásadní je pak velikost měsíční splátky, která ovlivňuje nejen výše úvěru, ale také dobu splácení a výši úrokové míry. Jelikož mezi bankami existují podstatné rozdíly, doporučuje se před uzavřením smlouvy dobře srovnat tabulky měsíčních splátek v jednotlivých nabídkách. Rozhodně platí, že čím delší dobu se banka zaváže zaručit pevný úrok, tím vyšší tento úrok bude, v budoucnu se očekává spíše zvýšení úrokové míry.
Hypoteční banky nabízejí klientům pevný úrok na určitou dobu, tzv. fixaci, a to obvykle na jeden rok, tři roky, nebo pět let. Někdy je možné fixaci dohodnout i na dobu 10 let, úrok pak ale pochopitelně bude dost vysoký. Nejnižší úroková míra u fixace na jeden rok. 2,99 % ročně vypadá opticky velmi pěkně, ale o to více bude klient muset zaplatit později.
Po uplynutí doby pevného úroku banka nabídne klientovi pro další periodu dodatek smlouvy, obvykle s podstatně vyšším úrokem. Klient v tom případě může buď souhlasit a dodatek podepsat, nebo nesouhlasit a smlouvu o hypotečním úvěru vypovědět. To ovšem znamená nutnost celou dosud nesplacenou část úvěru včetně příslušenství naráz, například do měsíce, splatit. Teprve potom banka zruší zápis zástavního práva v katastru nemovitostí.
Námitka, že klient může sehnat úvěr u jiné banky za výhodnějších podmínek, naráží na jeden praktický háček. Nová banka bude před výplatou peněz rovněž požadovat zápis zástavního práva, a to na první pořadí. Na tomto místě je ale zápis stávající banky, který před vrácením peněz nebude uvolněn. Pro zástavu by tedy klient potřeboval další nemovitost, což je v praxi málokdy možné. Nutnost znovu dohodnout výši úroků na další období v sobě na druhou stranu skrývá pozitivní možnost hypoteční smlouvu vypovědět bez komplikací a poplatků.
Pronájem je řešení
Pokud má byt sloužit pouze jako investice a jeho majitel ho bezprostředně nepotřebuje k bydlení, je možné byt pronajmout a výnos použít k úhradě nákladů. Pronájem by tedy měl být vyšší než součet všech výdajů na provoz, údržbu a obnovu bytu, úroků, splátek úvěru, poplatků, daní, a podobně. Výnosy z pronájmů jsou přitom zatíženy ještě náklady na získání vhodného nájemníka, nemluvě o výdajích za období, kdy byt nebyl pronajatý.